本人過(guò)五年打算退休，想找個(gè)氣候好風(fēng)景好的地方買個(gè)房?？戳税胩欤€是喜歡昆明，想請(qǐng)各位給點(diǎn)意見，選哪個(gè)小區(qū)或樓盤。

　　1，房子最好附近購(gòu)物方便，有超市，菜市場(chǎng)，有小吃，有藥房。最好離醫(yī)院不遠(yuǎn)。

　　2，最好是快交工的房子，帶裝修，新點(diǎn)的二手房也可以。目前可用資金60萬(wàn)，可貸點(diǎn)。

　　3，老家有房，合適長(zhǎng)住，不適應(yīng)就偶爾住住，最好有投資價(jià)值，以后可租可賣。

　　謝邀！

　　你的需求明確，半投資半自住。周邊配套成熟，容易出租。巫家壩我就不介紹了，巫家壩需要長(zhǎng)期持有，短期幾年出租或者自己住都不合適，但是長(zhǎng)期持有會(huì)更有潛力一些。那就給你介紹一下相對(duì)來(lái)說(shuō)容易出租，周邊配套成熟還具有升值潛力的樓盤。

　　那這些樓盤都要靠市區(qū)近，有一定的性價(jià)比。面積選擇肯定是90平三居室至120平三居室。昆明東南西北四個(gè)片區(qū)，相對(duì)來(lái)說(shuō)配套成熟，人口居住最多的無(wú)非是北市區(qū)、南市區(qū)昆明站至廣福路如圖下的官南+前衛(wèi)，還有西市區(qū)。

　　我就直入主題了推薦在你首付預(yù)算的樓盤，北市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)三個(gè)片區(qū)，整理了每個(gè)片區(qū)兩個(gè)適合的樓盤如下:

　　一、北市區(qū)

　　1、美的云璟

　　項(xiàng)目在售:3棟，總高33層

　　面積105平，118平，136平

　　2梯5戶

　　教育配套公立公辦武城小學(xué)&五華區(qū)第一幼兒園，項(xiàng)目稱小學(xué)對(duì)口昆八中以實(shí)際小學(xué)開學(xué)教育部門劃片為準(zhǔn)

　　容積率：5.18

　　綠化率：40%

　　物業(yè)費(fèi)：2.68元

　　交房時(shí)間：2023年3月份

　　交付標(biāo)準(zhǔn)：智能精裝修交付

　　可以公積金貸款，只有建行

　　均價(jià)在17000

　　戶型圖如下：

　　2、龍泉俊園

　　建筑面積：129萬(wàn)方

　　占地面積：388畝

　　建筑類別：塔樓板樓

　　樓棟數(shù)：23

　　總戶數(shù)：7408戶

　　容積率：3.26

　　綠化率：40%

　　商業(yè)面積：3.3萬(wàn)方

　　交付方式：精裝修

　　車位比：1:1.3

　　公攤：20-25%

　　證件：五證齊全

　　按揭銀行：工行建行招商 中行 農(nóng)行 興業(yè)

　　均價(jià)：15500

　　梯戶比：2T3 3T5

　　在售戶型：92 110 115 126 144

　　在售樓棟：7棟9棟10棟11棟

　　朝向：東 東南 西南 南

　　公攤：23%

　　物業(yè)費(fèi)：2.7元/㎡每個(gè)月

　　教育配套 周邊3所幼兒園；對(duì)面配套公立小學(xué)（紅云小學(xué)），紅云小學(xué)對(duì)口中學(xué)為昆明優(yōu)質(zhì)中學(xué)昆八中。

　　戶型圖如下:

　　二、南市區(qū)

　　1、中駿天譽(yù)

　　交通：地鐵二號(hào)線小街站口 2個(gè)站到大悅城，3個(gè)站到昆明站，6個(gè)站到東風(fēng)廣場(chǎng)及會(huì)展中心

　　物業(yè)公司：世邦泰和（全資子公司）

　　物業(yè)費(fèi)：3.5

　　綠地率：40%

　　容積率：A7地塊-5.33 ；A5地塊-6.11

　　車位比：1:1.33

　　樓間距：30米—50米

　　公攤率：約18%

　　貨包信息

　　A7地塊，總戶數(shù)941戶，總共6棟，1棟幼兒園；2棟31層；3/5/6棟34層；4棟26層；

　　面積：113/121/125/143㎡

　　A5地塊，總戶數(shù)1564戶，總共6棟，1棟34層，3棟41層；

　　面積：89/101/126㎡

　　價(jià)格: 17500-18200元/㎡

　　梯戶比：A7地塊-4T6 ；A5地塊-5T8戶

　　交房時(shí)間：A7地塊-2022年3月 ；A5地塊-2023年12月

　　交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝

　　裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000

　　貸款政策： 跟市面一樣

　　是否支持公積金: 是

　　戶型圖如下

　　三、西市區(qū)

　　1、金地商置昆悅

　　地鐵3號(hào)線眠山站離A 地塊僅400米，5分鐘即可到達(dá)，從項(xiàng)目到小西門潘家灣站僅3個(gè)站，到順城購(gòu)物中心僅4個(gè)站距離，到東風(fēng)廣場(chǎng)僅有5個(gè)站

　　在售地塊信息

　　總占地面積300畝

　　梯戶比：2T4 戶 2T5戶 2T6戶

　　悅鏡：2T5戶

　　容積率：4.61

　　綠化率：40%

　　公攤：18%

　　物業(yè)費(fèi)：2.38元

　　合作銀行：光大銀行，中信銀行，招商銀行，廣發(fā)銀行，工商銀行，農(nóng)業(yè)銀行(十三家)

　　首付比例：百分之二十

　　交房時(shí)間：

　　昆悅：2022年3月 2022年6月

　　總戶數(shù)：2278

　　車位：2435

　　88.45平：3-2-1 142萬(wàn)左右

　　92.52平：3-2-1 140萬(wàn)左右

　　101平：3-2-2 160萬(wàn)左右

　　99.97平：3-2-2 145萬(wàn)左右

　　135平：4-2-2 220萬(wàn)左右

　　105平：3-2-2 155萬(wàn)左右

　　單價(jià)：14200-15500

　　戶型圖如下

　　2、玖悅府

　　項(xiàng)目：玖悅府

　　開發(fā)商：海倫堡·金地商置

　　位置：興苑路沃爾瑪對(duì)面(西山區(qū)旁)

　　簡(jiǎn)介：占地161.69畝，建面約37.3萬(wàn)方，容積率4.05,建筑密度27%，綠化率40%，車位1:1.3。三個(gè)幼兒園，一個(gè)生鮮超市＋內(nèi)部商業(yè)街配套，家門口沃爾瑪，和金地蘭亭廣場(chǎng)：

　　D1地塊

　　物業(yè)費(fèi)2.18/㎡，2T5戶，產(chǎn)品面積98㎡，103㎡，113㎡，130㎡，一所幼兒園，6棟29層，7棟32層

　　D2地塊

　　物業(yè)費(fèi) 2.38/㎡，

　　純板式戶型，南北通透，明廚明衛(wèi)：D2地塊，1棟30層，2棟31層，2T6戶，公攤18%，2月份認(rèn)籌火熱開啟

　　交房時(shí)間：2022年底

　　裝修標(biāo)準(zhǔn)：1600/平米

　　面積：端戶 東南向/西南向 110㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)

　　端頭 東西向 98平 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)

　　南北通透 中戶100㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)

　　雙鐵物業(yè)：距離3號(hào)線和規(guī)劃7號(hào)線站點(diǎn)，昌源中路只有600米，走路8分鐘

　　距離高鐵西站2.7㎞，地鐵可直達(dá)

　　公交：門口9條公交線路，加綿山車場(chǎng)共有40余條公交線路換乘，出行便捷。

　　商圈：內(nèi)部配套部分商業(yè)街，外有：興苑沃爾瑪，騰輝商業(yè)廣場(chǎng)，金地蘭亭廣場(chǎng)，西城時(shí)代，南屏商圈等

　　醫(yī)院：腫瘤醫(yī)院，云大醫(yī)院，昆醫(yī)附二院，西山區(qū)人民醫(yī)院，四十三醫(yī)院等三甲醫(yī)院配套，為業(yè)主健康保駕護(hù)航

　　教育：項(xiàng)目附近有張峰小學(xué)，大魚小學(xué)，昆一中附屬小學(xué)，西山一中，昆明十九中;規(guī)劃教育有（規(guī)劃配套三個(gè)幼兒園，及春苑小學(xué)24班，53號(hào)地塊引進(jìn)云師大附中初中部和高中部及小學(xué)的15年教育體系）

　　周邊配套成熟，生活氛圍濃厚，主城二環(huán)邊的品質(zhì)美學(xué)住宅區(qū)，真正的學(xué)府大城！

　　沙盤圖及戶型圖：

　　目前為止昆明最熱的必然是巫家壩，未來(lái)很好，但是建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)，短期自住出租都不樂(lè)觀，面臨的將是灰塵嘈雜。只適合長(zhǎng)期持有，等公園、自貿(mào)區(qū)、巫家壩成熟。

　　按照環(huán)境出發(fā)，會(huì)展中心是首選，跟滇池呼應(yīng)，又鏈接巫家壩，可退可近，門口地鐵，后期有環(huán)滇輕軌。養(yǎng)老，投資不錯(cuò)的選擇。但是醫(yī)療配套較遠(yuǎn)，只有社區(qū)診所。

　　螺螄灣彩云城項(xiàng)目似乎成了昆明買房必看項(xiàng)目，剛需首選，地鐵、教育、商業(yè)，醫(yī)院配套齊全。體量過(guò)大，周圍環(huán)境雜亂，出租問(wèn)題不大，后期二手房轉(zhuǎn)手有點(diǎn)難度。

　　南市區(qū)選擇，恒泰理想城和萬(wàn)科公園城市。

　　恒泰理想城周圍配套完善，學(xué)校在談這是唯一的缺點(diǎn)，勝在性價(jià)比，單價(jià)13500-16500/㎡。

　　萬(wàn)科公園城市處于巫家壩和會(huì)展中心中間位置，在南市區(qū)僅存空地多的項(xiàng)目。而且昆明人比較認(rèn)可萬(wàn)科開發(fā)商，后期二手轉(zhuǎn)手率會(huì)高一些。

　　北市區(qū)算是最符合題主需求的片區(qū)，成熟片區(qū)，應(yīng)有盡有，新房、二手房選擇都比較多。目前比較熱的美的云璟和龍泉俊園。

　　美的云璟在月牙塘公園旁，環(huán)境很好。學(xué)校是武城小學(xué)，旁邊昆八中，板房。自住不用說(shuō)，如果美的云璟真對(duì)口了昆八中，有了學(xué)校，后期出租自然也不會(huì)錯(cuò)，投資自然也不差。

　　龍泉俊園北市區(qū)剛需，配套齊全，后期地鐵8號(hào)線龍泉路站開通，龍泉俊園不容小覷。

　　提到東市區(qū)，就不得不說(shuō)保利城。保利城以云大系學(xué)校加持價(jià)格到16000+，個(gè)人覺得有些虛高，不是本部不是分校，師資力量沒有共享，一個(gè)全新學(xué)校值不值這么多錢就仁者見仁了。

　　東市區(qū)規(guī)劃也在慢慢落地，昆華醫(yī)院已經(jīng)在動(dòng)工。

　　東市區(qū)環(huán)境好一點(diǎn)的中交碧桂園映像美廬，小高層，純板房，依山伴水。對(duì)面有個(gè)公墓，在小區(qū)肯定是看不到的，如果介意沒辦法。這個(gè)項(xiàng)目只適合居住，要論投資，不適合。

　　大華公園天下是東市區(qū)首選，明通小學(xué)，地鐵，白沙湖，未來(lái)規(guī)劃，應(yīng)有盡有，精裝修價(jià)格14000/㎡。算得上良心開發(fā)區(qū)，也是僅有符合昆明市場(chǎng)的房?jī)r(jià)，投資自住沒毛病。缺點(diǎn)就是離高架太近，選擇的時(shí)候盡量規(guī)避。

　　西邊最符合題主的就是玖悅府和金地商置昆悅，成熟商圈，成熟配套，應(yīng)有盡有。

　　西北新城現(xiàn)在性價(jià)比之最，藍(lán)光芙蓉1891，精裝修16000/㎡，真正的地鐵口4號(hào)線大河埂站，新城吾悅廣場(chǎng)旁，還有自持商業(yè)，整個(gè)高新區(qū)配套也在逐漸完善，就差宜家、愛情海落地。單在片區(qū)價(jià)格上對(duì)比，買到的時(shí)候就是賺了。

　　投資意義大的，都是考慮到后期增值，對(duì)外出租會(huì)有一段冷卻期。配套完善的未來(lái)增值點(diǎn)就會(huì)削弱，同樣現(xiàn)在利于出租。

　　自住，就看衡量，自住都可以，就看側(cè)重。

　　具體選擇，因人而異，看個(gè)人需求，合適的才是最好的。

　　北市區(qū)推薦甘美醫(yī)院附近二手房，新房只有一個(gè)永和府，戶型愛不起來(lái)。

　　高新區(qū)西城時(shí)代附近比較新也比較方便，醫(yī)院離得遠(yuǎn)點(diǎn)，但是也算是有阜外和附二院

　　南邊同仁醫(yī)院附近雙河灣、華都等幾個(gè)小區(qū)，生活都比較方便，周邊還有一個(gè)省中醫(yī)院

　　安寧太平只推薦新昆華醫(yī)院附近的，但是沒車的話都不是很方便。

　　呈貢房?jī)r(jià)要低點(diǎn)，有云大醫(yī)院呈貢院區(qū)和市中醫(yī)院，可選的房子也多，生活購(gòu)物沒有主城區(qū)那么方便。

　　嵩明不推薦，周邊啥都沒有

　　感覺你60萬(wàn)的本錢，除非是選擇7成貸款，否則的話，可選擇性的房子真不多。

　　這是最新的昆明房?jī)r(jià)。

　　昆明樓市2021年4月第三周數(shù)據(jù)出爐，其中：一、昆明樓市二手房掛牌價(jià)從13558元變?yōu)?3595元，本周上漲37元，開始上漲。二、昆明樓市近三周在售二手房數(shù)量53944套，54009套，54076套，上下震蕩。

　　感覺昆明樓市的分化也太明顯了，現(xiàn)在昆明普通房源根本賣不動(dòng)，但是一些房?jī)r(jià)很高的改善房卻依舊成交量很高。從昆明樓市的這個(gè)情況來(lái)看，昆明有可能貧富差距越來(lái)越大了，一些昆明的有錢人收入越來(lái)越高，買房自然就買得越來(lái)越好，而一些昆明普通的打工人，收入則不增反減，本來(lái)買房就很吃力，現(xiàn)在則是根本買不起了。

　　根據(jù)3月統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)，昆明的新房房?jī)r(jià)同比上漲了7.5%，這個(gè)漲幅已經(jīng)是非常明顯的了。只是昆明樓市分化太大，冷熱不均，所以我們看到的平均漲幅就不是那么高了?，F(xiàn)在昆明樓市已經(jīng)從過(guò)去一個(gè)投資性的樓市，轉(zhuǎn)變?yōu)榱藙傂栊缘臉鞘小?/p>

　　目前以昆明的房?jī)r(jià)來(lái)看，在昆明買房的大部分都是剛需，投資客數(shù)量很少。

　　上圖是昆明區(qū)域房?jī)r(jià)分布圖，來(lái)源于血拼昆明樓市，由于區(qū)域太多，接下來(lái)我從區(qū)域方向來(lái)作為分化來(lái)分析，主城主要分為東南西北（圖為上北下南左西右東）、市中心、呈貢，郊區(qū)分為太平、晉寧、嵩明。

　　北市區(qū)：北市區(qū)主要以昆明盤龍區(qū)為主，盤龍區(qū)功能定位：城市飲用水源保護(hù)區(qū)、生命科技創(chuàng)新區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范區(qū)。

　　北市區(qū)是昆明發(fā)展最早的一個(gè)區(qū)域，區(qū)域特色：人口多，配套成熟，房子密度大，筒子樓多，生活便利，學(xué)校多，開發(fā)商基本都配有教育。優(yōu)點(diǎn)：配套成熟。缺點(diǎn)：堵車，密度大。區(qū)域價(jià)格1.1-2.8萬(wàn)。

　　南市區(qū)：南市區(qū)包含部分西山區(qū)、官渡區(qū)，兩個(gè)區(qū)域功能定位，官渡區(qū)：昆明城市新中心、綜合樞紐重要承載區(qū)、開放發(fā)展引領(lǐng)區(qū)。

　　西山區(qū)：云南政治中心服務(wù)承載區(qū)、山水都市品質(zhì)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)活力區(qū)。

　　功能定位可以看出，南市區(qū)是昆明城市發(fā)展的核心方向，新中心巫家壩也在南市區(qū)，生態(tài)度假區(qū)也在南市區(qū)，區(qū)域優(yōu)點(diǎn)：道路規(guī)劃更合理，道路更寬，城市面貌更新，靠近滇池，環(huán)境更好，自住兼顧投資。缺點(diǎn)：房?jī)r(jià)高，教育差，很多區(qū)域處于發(fā)展中，工地多，人氣不足。區(qū)域價(jià)格1.1-3萬(wàn)，然后也有純剛需的螺螄灣片區(qū)，螺螄灣以批發(fā)市場(chǎng)為主，區(qū)域彌補(bǔ)主城低房?jī)r(jià)的缺口。

　　東、西市區(qū)：昆明東、西軸短，南、北軸長(zhǎng)，地勢(shì)上，東、西沒有足夠的土地開發(fā)，區(qū)域的配套落后于南、北區(qū)域，區(qū)域配套基礎(chǔ)生活滿足，主要定位純剛需，房?jī)r(jià)1.1-1.5萬(wàn)左右，主要面向客戶群體，附近就業(yè)、市中心就業(yè)預(yù)算有限的人群。區(qū)域優(yōu)點(diǎn)：基礎(chǔ)配套都有，離市中心相對(duì)近，房?jī)r(jià)相對(duì)低。缺點(diǎn)：大環(huán)境不好，主要面向剛需群體。

　　呈貢：呈貢距離市中心約25公里，呈貢也叫呈貢新區(qū)，區(qū)域功能定位：春城花都展示區(qū)、現(xiàn)代科教創(chuàng)新城。

　　呈貢新區(qū)，基礎(chǔ)配套已經(jīng)完善，教育、地鐵、路網(wǎng)、商業(yè)、生態(tài)、醫(yī)療等都完善，區(qū)域優(yōu)勢(shì)：新城環(huán)境好，配套完善，道路寬，居住舒適。劣勢(shì)：離市中心遠(yuǎn)，昆明就業(yè)率低，呈貢更低，人口煙花不濃厚，房?jī)r(jià)不低。 區(qū)域房?jī)r(jià)：8K-1.5萬(wàn)。

　　市中心：市中心就很好理解了，昆明頂級(jí)配套都在市中心了，區(qū)域單價(jià)：2萬(wàn)-4萬(wàn)都有。區(qū)域優(yōu)點(diǎn)：配套頂級(jí)，市場(chǎng)下行期抗跌。 劣勢(shì)：房?jī)r(jià)高，老房子多，大環(huán)境不好，堵車，不適合純投資。

　　郊區(qū)：

　　太平、晉寧主打環(huán)境，主打文旅，昆明城市面窄，產(chǎn)業(yè)少，經(jīng)濟(jì)不行。郊區(qū)發(fā)展慢，配套差，房?jī)r(jià)5000-8000K都有，適合度假、文旅。 缺點(diǎn)：不適合投資，后期二手房接手人群少。

　　嵩明打造昆明滇中新區(qū)，與以上兩個(gè)郊區(qū)最大區(qū)別就是環(huán)境相對(duì)差，未來(lái)定位以產(chǎn)業(yè)、招商為主。

　　昆明郊區(qū)共同點(diǎn)都是離主城太遠(yuǎn)，郊區(qū)的出路只有兩條，一是區(qū)域經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，人口入住，后期配套才能起來(lái)，房?jī)r(jià)才能起來(lái)。昆明現(xiàn)目前處于發(fā)展主城階段，以昆明經(jīng)濟(jì)、人口的增速，郊區(qū)獨(dú)立是非常遙遠(yuǎn)的事情了，永遠(yuǎn)發(fā)展不起來(lái)也不是不可能。二是郊區(qū)接壤的主城發(fā)展起來(lái)，主城價(jià)格高，然后溢出部分客戶群體區(qū)購(gòu)買郊區(qū)，這些都是非常遙遠(yuǎn)的事情。 昆明郊區(qū)針對(duì)省外度假人群，預(yù)算非常有限人群。 投資不推薦。

　　以上是昆明所以區(qū)域的定位、區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)，房?jī)r(jià)分布。

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發(fā)布者：萊伊斯